Verdichtet gebaut

Dörfer haben viel Luft nach oben

Bei der Familie Buchs-Holzer wurde ein Stöckli auf die gleiche Parzelle gebaut.

Was sie vor zehn Jahren gemacht haben, könnten viele andere auch tun.

Sandra Buchs’ Eltern hatten schon immer einen Plan: Auf dem Grundstück ihres Einfamilienhauses am Brüggliweg in Rubigen wollten sie ein Stöckli bauen. Dann könnten sie dort und San­dras Familie im Haupthaus wohnen. 2006 zogen die Eltern um und Sandras Familie ein.

In Ostermundigen, wo die zweite an der Wohnserie beteiligte Familie lebt, kennt Gemeindeplaner Walter Wirz ebenfalls solche, meist kleinen Projekte. Zu deren Bewilligung muss die geltende Bauordnung nicht ge­ändert werden. Wirz hat dieses schlummernde Potenzial für ­Ostermundigen einmal abgeschätzt. Es ist erstaunlich gross: «Würden wir das Dorf schleifen und neu aufbauen, könnte es statt 17 000 wie heute etwa 25 000 Einwohner aufnehmen.» Überträgt man dieses Gedankenexperiment auf den ganzen Kanton, liesse sich zumindest ein grosser Teil des erwarteten Bevölkerungswachstums bis 2045 von ungefähr 170'000 Personen unterbringen – ohne eine einzige Planänderung.

Daniel Wachter, Leiter des kantonalen Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR), bleibt vorsichtig. Es gebe keine ge­sicherten Schätzungen zu diesen Nutzungsreserven. «Das theoretische Potenzial ist beträchtlich», lässt er sich immerhin entlocken. In der Realität dürfte ein Grossteil – Fachleute gehen von zwei Dritteln aus – jedoch nicht verfügbar sein. Damit wird das neue Credo des kantonalen Richtplans, die Entwicklung gegen innen, zur zähen Angelegenheit.

Bauland geht zur Neige

Das gilt auch für Rubigen und ­Ostermundigen. Aber versuchen müssen es die Gemeinden. Denn das Bauland geht zur Neige. In Rubigen reichen die vorrätigen 8000 Quadratmeter für etwa 60 Bewohner, in Ostermundigen stehen im Oberfeld noch rund 10 000 Quadratmeter zur Ver­fügung. Dies schafft Wohnraum für etwa 250 Personen, weil die Zonenordnung eine dichtere Bebauung zulässt als in Rubigen.

Also führt kein Weg an der Verdichtung vorbei. In Ostermundigen soll zum Beispiel mit einer Erhöhung des Nutzungsmasses die Aufstockung der Mehrfamilienhäuser des Lindendorf-Quartiers ermöglicht werden. Obwohl die Eigentümer dafür seien, würden Jahre vergehen, bis zumindest ein Teil der Reserven genutzt werde, sagt Gemeindeplaner Wirz. Erstens müsse nach dem Mitwirkungsverfahren jetzt die Bauordnung angepasst werden. Zweitens hegten die Mieter der Wohnungen im Unterschied zu den willigen Eigentümern Bedenken. Drittens stehe es jedem Eigentümer völlig frei, wie und wann er investiere.

In einem erfundenen Szenario schildert Wirz einen typischen Fall: Einem Rentner gehört ein Wohnblock. Die Bewohner sind zufrieden, die Rendite dient dem Eigentümer als Altersvorsorge. «Er wird den Ruhestand geniessen wollen und das Investieren der nächsten Generation überlassen», sagt Wirz. Aktuell behandle die Gemeinde pro Jahr lediglich fünf bis sechs Baugesuche zur inneren Verdichtung. Ob die bevorstehende Ortsplanungsrevision etwas daran ändern wird, kann Wirz zurzeit noch nicht beurteilen.

Mehrgenerationenhäuser


Rubigen aus der Vogelperspektive. Quelle: Google Maps.

In Rubigen, wo zwei von drei Liegenschaften Einfamilienhäuser sind, sieht es noch bescheidener aus. Gemeindeverwalter Roland Schüpbach weiss von zwei, drei Fällen, wo die Besitzer auf der ­bestehenden Parzelle wie am Brüggliweg eine Alterswohnung dazubauten. Weil man dann recht nahe beieinanderwohne, eigne sich dieser Ausbau vor allem für einander nahestehende Personen. Raumplanerisch Sinn mache er aber. Der Umzug in eine ­Alterswohnung auf demselben Grundstück erleichtere den Generationenwechsel. «Oft wohnen in älteren Einfamilienhäusern nur eine oder zwei Personen.»

In der Realität ist die Ver­dichtung ein träger Prozess. Nur schon die aktuelle Zahl von rund 3000 Einwohnern zu halten, wird zur Herausforderung. Rubigen wird nicht darum herumkommen, in der kommenden Orts­planungsrevision mehr Spielraum zu schaffen. Weil jeder mehr Wohnraum beansprucht und mehr Personen allein leben, steigt laut Schüpbach der Raumbedarf. Soll das erklärte Ziel, innerhalb der heutigen Grenzen zu wachsen, erreichbar sein, wird die Gemeinde zumindest aufzonen müssen. Wo beispielsweise heute nur zweistöckig gebaut werden darf, könnte die Gemeinde dreistöckige Häuser erlauben. Schüpbach hält eine Aufzonung auch für Einfamilienhauszonen für angebracht. Allerdings müssten die Rahmenbedingungen stimmen. «Aufzonen macht zum Beispiel keinen Sinn, wenn die Erschliessung mit Strassen oder die Kapazität der Kanalisation nicht ausreicht.»

Das Ende der Alleingänge


Ostermundigen aus der Vogelperspektive. Quelle: Google Maps.

In Bezug auf die kantonalen Vorgaben stehen sowohl Rubigen wie Ostermundigen nicht schlecht da. Das bestehende Siedlungs­gebiet wird angemessen genutzt. Im Planerkauderwelsch heisst dies, die Raumnutzerdichte ist höher, als die zugeordnete Raumkategorie es verlangt. AGR-Vorsteher Daniel Wachter bestätigt dies. Zudem befänden sich beide Gemeinden in Bereichen, wo gemäss kantonalem Richtplan grundsätzlich Wachstum erwünscht sei.

Allerdings gibt es zusätzliche Hürden wegen der Schutzbestimmungen für Fruchtfolgeflächen. «Eine kommunal geplante Wohnzone ist auf Fruchtfolge­flächen kaum mehr realisierbar», so Wachter. Fruchtfolgeflächen könnten nur noch für ein auch aus Sicht des Kantons wichtiges Ziel eingezont werden. Dazu brauche es zwingend eine regionale Abstimmung.

Die Chancen für neues Bauland seien dort am höchsten, wo die ­lokalen Wünsche mit kantonalen Entwicklungszielen übereinstimmten, gibt Wachter weiter zu Protokoll. 75 Prozent des Wachstums sollen künftig in Städten, Agglomerationen und regionalen Zentren stattfinden, der Rest ausserhalb. Wachter ist nicht bekannt, welche Gemeinden in Zukunft nur noch auf das Aufstocken bestehender Häuser oder auf den Ersatz kleinerer Häuser setzen können. Diese Analyse gebe es nicht.

Jedenfalls wird es schwierig, die wachsende Bevölkerung innerhalb des heutigen Siedlungsgebiets unterzubringen. Ostermundigens Gemeindeplaner Walter Wirz hält dieses Ziel für ambitiös.

Kürbis-Update

Die beiden Familien haben sich im Mai auf den Wettbewerb eingelassen, wer den grösseren Kürbis bis Halloween ziehen kann. Der Gewinner bekommt von den Redaktoren eine Kürbissuppe serviert.

So sieht es in Rubigen aus:

Am 6. Juni gab es einen cherrygrossen Kürbis und die Pflanze ist 2.50 Meter lang.

So macht sich der Kürbis in Ostermundigen:

Am 3. Juni gab es die ersten Blüten und am 12. Juni hatte die Pflanze die Länge von 2.50 Metern.

Impressum
Text: Christoph Aebischer
Video/Umsetzung/Fotos: Claudia Salzmann
Impressumbild: Christian Pfander

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